В рамках тестирования предварительных результатов кадастровой оценки земель, земельных участков по виду функционального использования земель «общественно-деловая зона» специалистами Национального кадастрового агентства Госкомимущества были презентованы полученные результаты при построении моделей кадастровой оценки земель столицы.
Основной целью тестирования является проверка соответствия кадастровых стоимостей земель и рыночных стоимостей типовых объектов недвижимости уровню цен, сложившемуся на рынке недвижимости столицы, а также профессиональному мнению и опыту специалистов, работающих на этом рынке.
Первыми с этой информацией ознакомились представители Государственного комитета по имуществу Республики Беларусь, Министерства по налогам и сборам Республики Беларусь, а также оценщики ведущих оценочных организаций: РУП «Минское городское агентство по государственной регистрации и земельному кадастру», ЗАО «Центр промышленной оценки», «Colliers International», РУП «Институт недвижимости и оценки».
Каждым участником тестирования была заполнена состоящая из двух блоков онлайн-форма.
В первом блоке специалистом указывалась информацию о себе, во втором блоке – информация о тестируемых показателях оценочных зон г. Минска:
конфигурация оценочных зон и соответствие их массивам застройки, сопоставимым по уровню цен;
рыночная стоимости и/или рыночная ставка аренды типового торгового объекта;
рыночная стоимость и/или рыночная ставка аренды типового офисного объекта.
Белорусская столица разделена на 124 оценочные зоны – части земель, близких по значению рыночной стоимости единицы площади типовых объектов. Для подготовки к тестированию экспертам необходимо было определить рыночную стоимость типового объекта административного и (или) торгового назначений или указать арендные ставки не менее чем в 25 оценочных зонах.
Свое мнение участники тестирования подкрепляли ссылкой на данные из отчетов об оценке, договоров купли-продажи или аренды и других источников, используемых при выполнении работ по оценке. Дополнительно эксперты указывали замечания в отношении соответствия конфигурации зон массивам застройки, сопоставимым по уровню цен единицы площади типовых объектов.
Стоит отметить, что участники являются профессионалами в своей деятельности, имеют стаж работы на рынке коммерческой недвижимости в основном свыше 10 лет и ежегодно выполняют 30-50 независимых оценок объектов коммерческой недвижимости на рынке г. Минска.
Рынок г. Минска по праву считается самым развитым и активным, а число зарегистрированных капитальных строений, а значит и налогоплательщиков, максимально. Именно поэтому к нему и обращено повышенное и пристальное внимание.
Специалисты НКА в формате презентации представили процесс кадастровой оценки земель, земельных участков г. Минска по виду функционального использования земель «общественно-деловая зона». Подробно был представлен каждый этап оценки: от сбора и анализа информации до получения результатов кадастровой оценки, описание использованных методов и моделей оценки, объем использованных рыночных данных.
Кроме того, участникам тестирования был представлен интерактивный профиль каждой оценочной зоны, где были показаны основные характеристики зоны, динамика изменения кадастровой стоимости и типа застройки по сравнению с прошлым туром кадастровой оценки, количество рыночной информации в зоне, распределение рыночной стоимости типового объекта, а также сравнительный анализ мнений экспертов, относительно тестируемых показателей.
В процессе работ по кадастровой оценке Национальным кадастровым агентством Госкомимущества было получено много интересных иных, так называемых «побочных» результатов, ценовых трендов, корректировок, показателей и выводов, которые уже могут использоваться в независимой оценке. Самые интересные выводы планируется опубликовать в очередном номере аналитического обзора НКА.
Государственный комитет по имуществу Республики Беларусь