О приведении в соответствие договоров аренды и безвозмездного пользования в связи со вступлением в силу Указа Президента Республики Беларусь от 16 мая 2023 г. 138 "Об аренде и безвозмездном пользовании имуществом"

Указ Президента Республики Беларусь от 16 мая 2023 г. № 138 ”Об аренде и безвозмездном пользовании имуществом“ (далее – Указ № 138) предусматривает комплексную корректировку действовавших до его вступления в силу норм, регулирующих порядок сдачи в аренду (передачи в безвозмездное пользование) имущества, находящегося в государственной собственности, совершенствование порядка определения размера арендной платы при сдаче в аренду имущества, находящегося в государственной собственности, а также в собственности хозяйственных обществ, в уставных фондах которых более 50 процентов акций (долей) находится в государственной собственности (далее – хозяйственные общества).

В соответствии с пунктом 4 Указа № 138 договоры аренды (безвозмездного пользования) имущества, заключенные до вступления в силу Указа № 138, в трехмесячный срок должны быть приведены в соответствие с ним.

Таким образом, договоры аренды (безвозмездного пользования), действующие на момент вступления в силу Указа № 138, должны быть приведены в соответствие до 19 февраля 2024 г.

Учитывая изложенное, при осуществлении указанных мероприятий обращаем внимание на ряд основных нововведений в регулировании отношений по аренде и безвозмездному пользованию, предусмотренных Указом № 138.

1. Указом № 138 скорректирован порядок передачи недвижимого имущества в безвозмездное пользование.

Перечень государственных органов и организаций, местных исполнительных и распорядительных органов, юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, которым недвижимое имущество, находящееся в государственной собственности, передается в безвозмездное пользование, установлен постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 17 ноября 2023 г. № 787 ”О мерах по реализации Указа Президента Республики Беларусь от 16 мая 2023 г. № 138“ (далее – постановление № 787).

Также Указом № 138 установлена обязанность по предоставлению в безвозмездное пользование государственным органам и организациям, местным исполнительным и распорядительным органам недвижимого имущества, находящегося в собственности хозяйственных обществ.

Госкомимуществом подготовлены разъяснения по передаче имущества, находящегося в собственности хозяйственных обществ, в безвозмездное пользование иным лицам.

Постановлением № 787 также определен порядок передачи юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям в безвозмездное пользование недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности, под обязательства по созданию рабочих мест.

2. Указом № 138 определены случаи, в которых передача недвижимого имущества во временное владение и (или) пользование производится без заключения договора аренды (безвозмездного пользования) (подпункт 1.15 пункта 1 Указа № 138).

Без заключения договора аренды (безвозмездного пользования) недвижимого имущества производится размещение:

работников Департамента охраны Министерства внутренних дел, непосредственно осуществляющих охрану объектов, находящихся в государственной собственности, охрану общественного порядка на указанных объектах на основании заключенных с этим Департаментом договоров об оказании охранных услуг;

работников органов и подразделений по чрезвычайным ситуациям, обеспечивающих на основании заключенных договоров об оказании услуг обслуживание объектов организаций с пожарными аварийно-спасательными подразделениями;

работников РУП ”Информационно-вычислительный центр Министерства финансов Республики Беларусь“, обеспечивающих на площадях, занимаемых Министерством финансов, территориальными органами Министерства финансов, местными финансовыми органами, функционирование государственных информационных систем и ресурсов, владельцем которых является Министерство финансов;

официальных представителей республиканских органов государственного управления в дипломатических представительствах и консульских учреждениях Республики Беларусь.

Также заключение договоров аренды (безвозмездного пользования) недвижимого имущества не требуется при размещении технических средств организации дорожного движения, почтовых ящиков на находящихся в государственной собственности капитальных строениях (зданиях, сооружениях), в том числе права на которые не зарегистрированы в установленном порядке (часть вторая подпункта 1.16 пункта 1 Указа № 138).

3. Пересмотрены размеры базовых ставок, применяемых при расчете арендной платы в некоторых населенных пунктах. Так, размер базовых ставок в населенных пунктах, расположенных на территории Минского района, в том числе на территории г. Заславля, увеличен до 0,3 (приложение 1 к Положению о порядке определения размера арендной платы при сдаче в аренду недвижимого имущества, утвержденному Указом № 138 (далее – Положение).

4. Коэффициенты от 0,6 до 1 включительно установлены новыми решениями областных и Минского городского исполнительных комитетов в зависимости от местонахождения зданий, сооружений (подпункт 7.1 пункта 7 Положения).

5. Расширен диапазон значений коэффициента, устанавливаемого арендодателем в зависимости от спроса на недвижимое имущество, его технического состояния, а также коммерческой выгоды от сдачи в аренду и (или) использования арендуемого имущества (0,3 – 3) (подпункт 7.2 пункта 7 Положения).

Обращаем внимание, что осуществление арендодателем неотделимых улучшений недвижимого имущества, сданного им в аренду, может являться основанием для увеличения размера коэффициента спроса, установленного в договоре аренды недвижимого имущества.

6. При сдаче в аренду торговых площадей отечественным производителям для реализации продукции собственного производства либо размещения фирменного магазина отечественного производителя применяется коэффициент спроса в размере, не превышающем 1.

7. Дополнительные понижающие коэффициенты установлены постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 24 октября 2023 г. № 726 ”Об установлении дополнительных понижающих коэффициентов к базовой ставке арендной платы“.

8. Указом № 138 предусмотрены изменения в части применения понижающих коэффициентов для отдельных видов деятельности, осуществляемой на арендуемых площадях, в отношении некоторых категорий арендаторов и недвижимого имущества.

Отменены понижающие коэффициенты, которые были установлены Указом Президента Республики Беларусь от 29 марта 2012 г. № 150 ”О некоторых вопросах аренды и безвозмездного пользования имуществом“:

0,2 – для организаций, осуществляющий деятельность в сфере геодезии, картографии и землеустройства за счет средств бюджета и (или) государственную регистрацию и техническую инвентаризацию недвижимого имущества и иные работы (услуги) по осуществлению административных процедур в отношении недвижимого имущества;

0,3 – за площади, не используемые в течение последних двух лет по согласованию с государственными органами и иными организациями, согласующими сдачу в аренду недвижимого имущества.

9. Уменьшен норматив численности работающих инвалидов на арендуемых площадях для применения понижающего коэффициента 0,1 с 50% до 30% от списочной численности работающих на данных площадях (подпункт 1.1 пункта 1 приложения 2 к Положению).

10. Понижающий коэффициент 0,4 за площади, арендуемые юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями, оказывающими бытовые услуги на территории городов областного подчинения и г. Минска, а также городов Борисова, Жлобина, Заславля, Лиды, Мозыря, Молодечно, Орши, Полоцка, Речицы, Светлогорска, Слуцка, Солигорска, применяется на основании принятых районными, городскими (городов областного подчинения) исполнительными комитетами и Минским городским исполнительным комитетом решениями (подпункт 1.3 пункта 1 приложения 2 к Положению).

11. С 20 ноября 2023 г. закреплено право районных исполнительных комитетов, городских исполнительных комитетов (в городах областного подчинения), Минского городского исполнительного комитета устанавливать повышающие коэффициенты в торговых центрах по месту их нахождения (подпункт 2.2 пункта 2 приложения 2 к Положению).

12. Указом № 138 установлено, что при расчете размера арендной платы понижающие коэффициенты применяются на основании обращения арендатора с представленными им документами, подтверждающими право на применение испрашиваемого коэффициента.

Понижающий коэффициент применяется с даты заключения договора аренды, если право на применение понижающего коэффициента подтверждено арендатором при заключении договора. При представлении подтверждающего документа в период действия договора аренды размер арендной платы должен быть пересчитан с учетом понижающего коэффициента со дня получения арендодателем документов, подтверждающих право на его применение (пункт 8 Положения).

13. С 20 ноября 2023 г. определение размера арендной платы при сдаче в аренду недвижимого имущества в торговых центрах осуществляется в соответствии с Положением.

14. Приказом Государственного комитета по имуществу Республики Беларусь от 19 октября 2023 г. № 255 утверждена примерная форма договора аренды капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, машино-мест, их частей, находящихся в республиканской собственности.

Также Госкомимуществом подготовлены разъяснения по применению при расчете размера арендной платы понижающих коэффициентов 0,2 – за площади, арендуемые юридическими лицами, осуществляющими реализацию населению лекарственных средств, изделий медицинского назначения и медицинской техники на льготных условиях, а также для размещения аптек, аптечных складов в сельской местности (подпункт 1.2 пункта 1 приложения 2 к Положению), и 0,5 – за площади, которые являются производственными и арендуются юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями для осуществления производства (подпункт 1.4 пункта 1 приложения 2 к Положению).